10 najčastejších chýb pri riešení hypotéky

Poradíme vám, na ktoré chyby si treba dať pri výbere hypotéky pozor a ako si nastaviť potrebné parametre tak, aby čo najviac vyhovovali Vašim potrebám.

Najlepší spôsob ako sa vyhnúť chybám je obrátiť sa na nezávislého odborníka, ktorému dôverujete a ktorý vám pomôže k najlepšej hypotéke a pritom nemusíte za túto službu platiť. Ak nepracujete v oblasti finančníctva, alebo nemáte známych, ktorí sa tomuto rozumejú, môžeme vám pomôcť aj my. Stačí vyplniť tento krátky dotazník. Radi vám pomôžeme.

 

1. Zlý odhad výšky nákladov spojených s hypotékou.

Množstvo ľudí zabudne vziať do úvahy niektoré poplatky, ktoré sa viažu na hypotéku a preto ich hypotéka už zo začiatku často stojí viac než oni sami predpokladali. Pri hypotéke je potrebné vždy rátať s nasledujúcimi výdavkami:

  • náklady spojené so získaním a vybavením hypotéky (ide hlavne o poplatok za poskytnutie úveru, znalecký posudok, poplatky na katastri a iné);
  • náklady vo forme úrokov - ich výška závisí od úrokovej sadzby, ktorú banka klientovi poskytne;
  • náklady za zmeny pôvodného zmluvného dojednania (ide hlavne o mimoriadne splátky alebo iné zmeny v zmluve o úvere);
  • náklady na uzatvorenie produktov súvisiacich s hypotékou (hlavne bežný účet a poistenie nehnuteľnosti, ale napríklad aj poistenie schopnosti splácať úver alebo životné poistenie).

Najvyšším jednorázovým poplatkom je poplatok za poskytnutie úveru. Preto je potrebné aby si žiadateľ o hypotéku najprv preveril či si banka účtuje poplatok za poskytnutie úveru, a ak áno, tak v akej výške keďže sa zvykne určovať percentuálne z výšky poskytnutej hypotéky.

Ďalšími vysokými nákladmi sú náklady na mimoriadne splátky mimo obnovy fixácie úrokovej sadzby. Na tieto mimoriadne splátky sa vzťahuje poplatok až do výšky 150 eur preto je treba v plnej miere radšej využívať možnosti mimoriadneho splácania v čase obnovy fixácie úrokovej sadzby.

Žiadatelia o hypotéku najčastejšie neberú do úvahy poplatky na správe katastra. Tieto poplatky sú minimálne 66 eur. 

2. Zlá fixácia úrokovej sadzby.

Porovnajte si aktuálne úrokové sadzby všetkých bánk pri rôznej fixácii. Kliknite tu.

Veľa žiadateľov o hypotéku má problém, že sa nevedia rozhodnúť, aká dĺžka fixácie úrokovej sadzby je pre nich najvýhodnejšia. Výška úrokových sadzieb ponúkaných bankami sa vzhľadom na aktuálnu situáciu na finančnom trhu často mení.

V prípade, ak sú súčasné ponúkané sadzby nízke a predpoklad je, že budú narastať, je lepšie vybrať si dlhšiu dobu fixácie úrokovej sadzby. Na druhú stranu, ak je predpoklad, že budú sadzby v budúcnosti klesať, je lepšie vybrať si kratšiu dobu fixácie úrokovej sadzby.             

Vo všeobecnosti však platí, že banky pri dlhších dobách fixácie ponúkajú vyššie úrokové sadzby než pri kratších dobách fixácie. Na druhú stranu, klient má však istotu nemennosti tejto sadzby po stanovenú dobu.

Aktuálna situácia na trhu je však taká, že sa predpokladá ďalší pokles úrokových sadzieb a preto sa žiadateľom o hypotéku odporúča vybrať si kratšiu dobu fixácie úrokovej sadzby. Kratšia doba fixácie prináša aj ďalšiu výhodu, a to, že poskytuje klientovi častejšiu možnosť mimoriadnych splátok pri obnove fixácie úrokovej sadzby.

3. Zbytočne vysoká LTV.

Ak má klient k dispozícii okrem hypotéky aj iné zdroje financovania svojho bývania, je určite výhodnejšie aj pre neho vziať si hypotéku s menšou výškou LTV.

LTV predstavuje pomer výšky hypotéky k hodnote založenej nehnuteľnosti. Banky poskytujú  účelové hypotéky vo výške 70 – 100 % LTV. Výška bezúčelových hypoték sa pohybuje okolo 50 – 60 % LTV.

Význam LTV spočíva v tom, že v niektorých bankách má vplyv na výšku úrokovej sadzby, ktorú klient dostane. V podstate platí, že čím nižšie LTV, tým je banka spokojnejšia a úroková sadzba nižšia.

Odôvodnené je to tým, že v prípade, ak klient zlyhá pri splatení hypotéky, banka bude musieť založenú nehnuteľnosť predať.

V prípade LTV vo výške 70 % to znamená, že 70 – tisícový úver je zabezpečený 100 – tisícovou nehnuteľnosťou a preto, ak by ju banka predala aj za 80 – tisíc eur, stále bola schopná pokryť svoju pohľadávku. V prípade LTV vo výške 100 % je to pre banku oveľa zložitejšie.

Porovnajte si ako výška LTV ovplyvňuje vašu úrokovú sadzbu. Kliknite tu.

4. Zlé poistenie.

Uzavretie poistenia nehnuteľnosti je nevyhnutnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky. Väčšina bánk poskytuje poistenie nehnuteľnosti v spolupráci s konkrétnymi poisťovňami. Klient však nie je viazaný ponukou banky a preto si môže dať poistiť nehnuteľnosť v ktorejkoľvek poisťovni.

Pri výbere poisťovne je potrebné porovnať si popri cenách poistenia aj poistné udalosti, ktorých krytie toto poistenie obsahuje. Jednotlivé poistné produkty sa v tomto často líšia a preto najlacnejšie poistenie nemusí byť vždy najlepšie.

Viac o poistení sa dozviete tu.

5. Nebojte sa vyjednávať.

Pri prvej ponuke banky sa nebojte vyjednávať! Banka má určite priestor na to aby Vám vedela poskytnúť výhodnejšie podmienky. Často vyjednávaniu pomôže keď klient spomenie, že v konkurenčnej banka dostal výhodnejšiu ponuku.

6. Dlhšia doba splatnosti neprináša len výhody.

Základným pravidlom v oblasti poskytovania hypoték je, že čím dlhšia doba splatnosti, tým menšia splátka. Čo sa však bežne nedozviete je to, že čím je dlhšia doba splatnosti, tým viac vo výsledku za danú hypotéke zaplatíte.

Pre porovnanie uvádzame nasledujúci príklad.

Parametre úveru

Výška úveru

100 000 €

100 000 €

100 000 €

100 000 €

Ročný počet splátok

12

12

12

12

Výška úrokovej sadzby

4%

4%

4%

4%

Doba splatnosti úveru (v rokoch)

30 rokov

25 rokov

20 rokov

17 rokov

Výška mesačnej splátky

477,42 €

527,84 €

605,98 €

676,39 €

Celková výška úrokov

71 869,00 €

58 351,05 €

45 435,28 €

37 984,00 €

Celková suma, ktorú klient za úver zaplatí

171 869,51 €

158 351,00 €

145 435,28 €

137 984,00 €

 

7. Nevyužívanie možnosti skoršieho splatenia v plnej miere.

Každá banka poskytuje nasledovné možnosti mimoriadnych splátok:

  • raz ročne je možné splatiť 20 % zo zvyšku hypotéky bez toho aby bol klient povinný platiť za túto mimoriadnu splátku nejaké poplatky;
  • pri obnove fixácie úrokovej sadzby je klient oprávnený splatiť celý zvyšok úveru bez toho aby musel platiť akýkoľvek poplatok;
  • niektoré banky (ČSOB, TATRA BANKA, mBANK) poskytujú aj možnosť zrýchleného splácania, pri ktorom možno robiť malé mimoriadne splátky viackrát ročne.

Výhodou mimoriadnych splátok celkovo je, že sa klientovi skráti doba splácania hypotéky a tým ušetrí na sume, ktorú za hypotéku celkovo zaplatí.

8. Zlý výber dĺžky fixácie úrokovej sadzby pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých.

Pri hypotéke so štátnym príspevkom pre mladých vyplýva klientom, ktorí túto hypotéku dostanú zo zákona výhodnejšia úroková sadzba. Zákonné zvýhodnenie predstavuje 3 % z úrokovej sadzby, pričom 2 % poskytuje štát a 1 % banka. Podstatou tohto zvýhodnenia je teda, že počas prvých piatich rokov splácania sa klientom úroková sadzby zníži o 3 %.

Dôležité je, aby si klienti nastavili správne dobu fixácie úrokovej sadzby. Aby mohli klienti v plnej miere využiť toto zvýhodnenie je potrebné vybrať si 5 - ročnú dobu fixácie úrokovej sadzby, ktorá im zabezpečí trvanie tohto zvýhodnenia po stanovenú dobu.

Veľa ľudí už doplatilo na chybu, keď si zvolili napríklad len 3 – ročnú fixáciu úrokovej sadzby a po uplynutí tejto doby im bola úroková sadzby zvýšená a aj keď sa od nej odčítalo trojpercentné zvýhodnenie, stále bola táto sadzba omnoho vyššia než by bola pri výbere 5 – ročne doby fixácie úrokovej sadzby.

Aké sú aktuálne úrokové sadzby pre hypotéku pre mladých sa dozviete tu.

9. Nedostatočná tvorba rezervy.

Popri splácaní hypotéky množstvo ľudí zabúda na tvorbu rezervy, ktorá slúži na krytie nepredvídateľných výdavkov, ktoré vznikajú napríklad pri strate zamestnania. V takom prípade je ideálne mať rezervy vo výške niekoľkomesačných výdavkov.

V opačnom prípade môže nastať situácie, že klient nebude mať na splátku hypotéky a za odklad splátky zaplatí zbytočne veľký bankový poplatok.

10. Treba zvážiť aj uzavretie nepovinného poistenia.

Za zváženie stojí najmä uzavretie poistenia schopnosti splácať úver (niekde sa označuje aj inak). Podstatou tohto je poistenia je poskytnúť krytie v prípade nepredvídateľných životných situácií ako sú smrť, trvalá invalidita alebo dlhodobá práceneschopnosť.

V rámci tohto poistenia  je potom poisťovňa povinná splatiť zvyšnú hodnotu hypotéky alebo úveru na bývanie (napríklad v prípade smrti) alebo po určitú dobu uhrádzať zvyšné splátky namiesto klienta (napríklad v prípade straty zamestnania).

 

Vyhnite sa všetkým chybám a ušetrite si čas vybavovaním hypotéky. Radi vám pomôžeme. Stačí kliknúť tu 

 

 

Pomohli sme už 9 567 zákazníkom
v celkovej sume 538 963 668€